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  • Maison, 4,5 pièces, Détroit, Mansfield Street, $60'000, rentabilité nette 11,60%

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  • Immeuble, 8 appartement, Détroit, Cadieux avenue, $311'000, rentabilité nette 10,54%

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  • Immeuble de 10 appartements, Détroit, Greiner Street, $356'000, rentablité nette 10,17%

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  • Villa individuelle Détroit, Panama Street, $69'000, rentabilité nette 10,14%

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  • Immeuble, 23 appartements, Détroit, McNichols Road, $866'000, rentabilité nette 10,22%

    Immeuble, 23 appartements, Détroit, McNichols Road, $866'000, rentabilité nette 10,22%

  • Maison, Détroit, Bringard Dr, $56000, rentablité 11,42%

    Maison, Détroit, Bringard Dr, $56000, rentablité 11,42%

  • Villa individuelle, 5,5 pièces, Avon, Détroit, $ 69'000.-, rendement 12,35%

    Villa individuelle, 5,5 pièces, Avon, Détroit, $ 69'000.-, rendement 12,35%

  • Villa individuelle, 4,5 pièces, Dodge, Warren, $49'900.-, rentablité 13,52%

    Villa individuelle, 4,5 pièces, Dodge, Warren, $49'900.-, rentablité 13,52%

  • Individuelle, 5,5 pièces, Monte Vista, Détroit, $54'900, rentablité 12,53%

    Individuelle, 5,5 pièces, Monte Vista, Détroit, $54'900, rentablité 12,53%

  • Bungalow, Harper Woods, Détroit, $40'000.-, rentablité 14,3%

    Bungalow, Harper Woods, Détroit, $40'000.-, rentablité 14,3%

  • Bungalow, 3,5 pièces, Maxlow, Hazel Park, $59'000.-, rentablité 10,62%

    Bungalow, 3,5 pièces, Maxlow, Hazel Park, $59'000.-, rentablité 10,62%

  • Immeuble entièrement rénové à Détroit, 6 appartements, 345'000$, rendement net 12,50%

    Immeuble entièrement rénové à Détroit, 6 appartements, 345'000$, rendement net 12,50%

Etats-Unis

Détroit: rendement locatif à deux chiffres, taxes au plus bas lors d'un investissement immobilier, intérêt fiscal permettant de déduire un grand nombre de charges...

  • Situation

    Situation

    Les États-Unis (United States et United States of America), sont un pays sis en Amérique du Nord. Politiquement, les USA sont une république constitutionnelle fédérale à régime présidentiel composée de cinquante États; quarante-huit d’entre eux forment le Mainland et sont adjacents; le Mainland est encadré à l’ouest par l'océan Pacifique, à l’est par l'océan Atlantique et est bordé au sud par le Mexique et au nord par le Canada. Les États restant sont l'Alaska et Hawaï. Le pays est composé également de quatorze territoires insulaires situés dans le Pacifique et la mer des Caraïbes. La géographie et le climat des USA sont extrêmement variés, offrant une grande diversité de faune et de flore et faisant des États-Unis un des 17 pays les plus diversifiés du monde.
    Washington, la capitale fédérale est située dans le district de Columbia. La monnaie américaine est le dollar américain. La langue considérée comme nationale est l'anglais américain.
    Les États-Unis comptent environ 324 millions d'habitants en 2016 et constituent le troisième pays le plus peuplé du monde après la Chine et l'Inde. La superficie du pays est de 9,6 millions de km2, ce qui en fait le quatrième pays mondial le plus vaste après la Russie, le Canada et la Chine. La population américaine est marquée par une grande diversité ethnique en raison d'une immigration ancienne et diversifiée.
    L'économie nationale de type capitaliste est la plus importante au monde Les secteurs qui reflètent la puissance américaine sont l'agriculture, les industries de pointe et les services. L'économie américaine est aussi l'une des plus grandes manufacturières du monde. Il s'agit vraisemblablement du pays le plus puissant du monde sur différents plans et notamment économiques, industriels et militaire. En sus de son apport indéniable dans l’architecture moderne, ce pays fait aussi référence au niveau culturel grâce à la créativité de ses artistes renommés, la réputation de ses intellectuels et la richesse de ses nombreux musées. Les Etats-Unis sont également un des acteurs principal mondial en termes de recherche et d'innovation; c’est encore un des endroits de la planète où se révèlent certains des meilleurs sportifs mondiaux. Il pourrait donc bien s'agir du plus beau pays du monde ! Les États-Unis sont membres de l'Organisation du traité de l'Atlantique nord (OTAN), de la Coopération économique pour l'Asie-Pacifique (APEC), de l'Accord de libre-échange nord-américain (ALENA), de l'Organisation des États américains (OEA), de l'ANZUS, de l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), du G8, du G20, et membres permanents du Conseil de sécurité des Nations unies.
    Nos offres de biens immobiliers de rendement aux USA sont concentrées principalement à Détroit et en Floride ; les informations que nous communiquons sont donc basées essentiellement sur ces deux régions des Etats-Unis d’Amérique.
    Détroit:
    C’est la principale ville de l’état du Michigan. Détroit a longtemps été le symbole de la prospérité américaine. La ville était le berceau, pour ne pas dire le fleuron, de l'industrie automobile triomphante, grâce notamment à Henry Ford dans les années 1920 qui invente le travail à la chaine et commercialise le premier modèle automobile de masse, mais aussi à Chrysler et General Motors.
    Cet essor industriel permet alors à la ville de Détroit le développement rapide de son économie et de sa démographie la faisant rapidement devenir la 4ème plus grande ville du pays par sa population.
    S’initie ensuite une longue descente aux enfers enclenchée dans les années 60 suite au processus de désindustrialisation, sur fond de tensions raciales, au départ des entreprises automobiles vers des contrées plus lucratives et à la concurrence des véhicules japonais dans les années 1980. En parallèle, la spirale infernale de l’endettement contractée par la ville ainsi que la crise des subprimes en 2008 ayant pour conséquence l’augmentation des propriétaires immobiliers insolvables finissent par achever la ville qui, face à une dette astronomique avoisinant les 18,5 milliards de dollars, doit se déclarer en faillite en juillet 2013. Désormais, la plus grande ville des États-Unis à s’être déclarée en banqueroute aspire à renaître rapidement de ses cendres et de très nombreuses actions sont menées afin de relancer l’économie de la ville de Détroit et attirer de nouveaux entrepreneur et investisseurs. Ces nouvelles possibilités permettent à la municipalité de rénover le centre-ville historique. De nombreux locaux disponibles et/ou maisons abandonnées sont vendus, très souvent pour une bouchée de pain, à des entrepreneurs ou hommes d’affaires en quête de bonnes opportunités. C’est le cas de Dan Gilbert, milliardaire américain et natif de Détroit qui possède désormais près du quart des propriétés du centre-ville. Décrit comme le probable sauveur de Détroit, le financier affirme vouloir bâtir son futur empire dans sa ville natale et attirer d’autres entrepreneurs souhaitant faire fructifier leurs actifs dans un environnement urbain vintage et propice aux affaires. De nombreuses starts-up se ruent également sur l’occasion avec pour ferme intention de créer à Détroit, une nouvelle « Sillicon Valley » de la technologie et du business. Le cadre du renouveau est donc posé et la ville est devenue un laboratoire d’initiatives qui attire les jeunes diplômés. Détroit se fait fort de devenir bientôt l’endroit où il faudra être !
    Floride:
    Vivre ou passer ses vacances en Floride est une expérience unique où se mêlent confort, modernité, parcs d’attractions, plages paradisiaques, mais aussi mangroves, alligators et serpents. Parfois il est même permis d’assister au décollage d’une fusée.
    Bien connue pour son soleil abondant, son climat chaud, ses palmiers et ses longues plages de sable blanc, la Floride réserve de magnifiques surprises.
    Située sur la côte sud-est des Etats-Unis, l’état de Floride est formé principalement d’une péninsule d’environ 700 km, bordé au nord par la Géorgie et l’Alabama, et à l’est par l’océan Atlantique. La partie nord de la Floride est une région de valons, de forêts, de lacs et de superbes plages bordant le golfe du Mexique. Plus au sud, le golfe du Mexique baigne un littoral souvent resté sauvage.
    La côte atlantique de la Floride est une région pittoresque, très touristique, bordée d'un somptueux littoral offrant de superbes plages de sable blanc. Daytona Beach est réputée pour ses fêtes consacrées à l'automobile et à la moto ; Cape Kennedy et notamment Cape Canaveral attire de nombreux visiteurs souhaitant découvrir l’histoire et les sites étroitement liés aux grands moments de la conquête de l’espace ; enfin la ville d’Orlando, royaume des loisirs pour les petits et les grands, qui attire les foules avec ses nombreux parcs d’attractions qui proposent de vivre des moments uniques, de rêves et de frissons garantis, immergé dans un monde où la technologie de pointe, sans cesse innovante est omniprésente. La pointe Sud de la Floride est une région composée d’espaces sauvages de marais tropicaux, d'îles paradisiaques et de l'une des plus grandes et plus dynamiques métropoles des Etats-Unis qu’est Miami.
    Miami est une ville spectacle, dotée de centaines d'hôtels magnifiques et dans laquelle tout est conçu pour le loisir. C’est une icône américaine, festive, multiculturelle et tolérante, connue dans le monde entier pour ses plages mais aussi son architecture Art déco et son goût pour l’art contemporain, toujours à la pointe des tendances artistiques. Le shopping et le sport sont également des activités phares à Miami.
    Climat:
    Détroit: Détroit possède un climat continental humide sans saison sèche. La température moyenne à Détroit sur l’année est d’environ 10.5°C et les précipitations sont en moyenne de 710 mm. A titre de comparaison à Berne, la température moyenne annuelle est de 9.2°C et les précipitations sont en moyenne de 986.3 mm. Les meilleurs mois pour visiter Détroit sont juin, juillet août et septembre
    La Floride: Elle bénéficie, au sud d’un climat subtropical: c’est le seul État du pays où l’on se baigne toute l’année.
    L’été y est chaud et humide, marqué par de courtes et fortes pluies.
    L’hiver est sec et plus frais, avec parfois quelques gelées dans l’extrême nord de l’État et des journées assez fraîches dans la région d’Orlando.
    Au printemps et en automne la douceur et l’humidité sont au rendez-vous.
  • Immobilier et prix

    Immobilier et prix

    Détroit:
    Investir dans l’immobilier locatif à Detroit c’est la garantie d’acheter dans une ville en plein renouveau économique à des prix exceptionnellement bas et s’assurer d’un retour sur investissement immédiat; effectivement, la demande locative est en pleine augmentation et plus de 50'000 personnes sont en attente d’aides au logement.
    Des prix d'achat au plus bas, une rentabilité à deux chiffres, de nouveaux projets d’envergure, des perspectives uniques de dégager d'importantes plus-values à long terme, voilà les opportunités qu’offre actuellement Détroit aux investisseurs immobiliers.
    Floride:
    Depuis la crise des subprimes aux Etats-Unis en 2007, qui a plongé l’immobilier américain, sans épargner la Floride, dans une crise historique et sans précédent, avec une chute des prix vertigineuse (- 44% dans certaines villes de Floride), le nombre d'investisseurs a alors fortement augmenté en Floride; Depuis 2008, le volume des saisies immobilières a obligé les banques américaines à revendre de nombreux biens inscrits à leur bilan à des prix sacrifiés. Malgré une reprise de la croissance depuis 2012, investir en Floride offre toujours l’opportunité de bénéficier de prix fortement décotés.
  • Rendement locatif

    Rendement locatif

    Détroit:
    A Détroit, certaines familles en difficultés peuvent bénéficier, pour se loger, du programme social du « secteur 8 »
    Fin 2014 et dans certains quartiers de Détroit, le taux de pauvreté des familles est l’un des plus élevé des USA (entre 72% et 87%). De ce fait, l’accès au logement pour ces familles est compliqué et est soutenu par le système d’accompagnement social de l’Etat américain, appelé « Secteur 8 » ; il s’agit du programme social d’aide au logement financé par le Département Américain du Logement et du Développement Urbain.
    Le programme de la « Section 8 » autorise un propriétaire immobilier privé à louer son bien, au prix du marché, à des locataires identifiés comme pouvant bénéficier de l’allocation logement en raison de leur situation économique précaire. Le propriétaire qui loue son bien à ce type de locataires encaissera une large partie du loyer via le Home Forward (organisme payeur).
    Le locataire traite alors directement avec le propriétaire et lui verse un minimum de 28,5% de ses revenus en gage de loyer. Le solde du loyer est payé directement au propriétaire par le Home Forward.
    Plus de 8’000 familles bénéficient actuellement de cette aide publique au logement ; d’une manière plus générale, les familles sont tenues de louer car elles n’ont plus accès au crédit immobilier ce qui offre de bonnes perspectives aux loueurs. Le marché immobilier de Detroit offre des biens variés: maisons, appartements, lofts et immeubles.
    Le rendement locatif net est en moyenne de 9.5%.
    Floride:
    En 2017, le prix d’achat des appartements et maisons en Floride est toujours bien inférieur au prix affiché avant la crise des subprimes de 2008 (plus de 50% en dessous dans certains cas), ce qui est un facteur déterminant dans l’optique d’un investissement immobilier.
    La perspective d’une rentabilité locative nette élevée est aussi une des principales raisons qui motivent les investisseurs dans leur projet immobilier en Floride; effectivement l'estimation de rentabilité locative nette est stable et généralement supérieure à 6 % ce qui est très sécurisant. Le marché locatif est très dynamique, de par l’affluence touristique toujours grandissante dont bénéficie la Floride mais aussi par le fait que les Américains sont mobiles et déménagent régulièrement pour des raisons professionnelles ou pour choisir une vie différente; ils préfèrent donc la location à l’achat d’un logement.
  • Stabilité, sécurité, santé

    Stabilité, sécurité, santé

    Les Etats-Unis et notamment la Floride font partie des destinations mythiques qui attirent les retraités; encore faut-il cependant en avoir les moyens et savoir gérer l’ensemble des contraintes administratives liées à ce projet. Effectivement les visas sont relativement compliqués à obtenir pour séjourner de façon permanente aux États-Unis et il n'existe pas de visa spécifique pour les retraités étrangers, ce qui rend l'expatriation ou les longs séjours sur place difficiles; il est néanmoins possible de séjourner 90 jours sur place sans visa, après avoir fait la demande d’une autorisation électronique de voyage avant le départ: l'ESTA (Electronic System for Travel Authorization), autorisation qui est valable deux ans.
    Vous pouvez aussi vous procurer un visa de tourisme B2, au consulat des États-Unis, vous donnant la possibilité de séjourner 6 mois sur place mais pas un jour de plus (à noter qu'il vous sera strictement interdit de travailler sur place).
    La sécurité sanitaire est excellente aux États-Unis, mais elle est très onéreuse ; une des premières choses à faire est donc de penser à souscrire une assurance santé qui couvre correctement tous les frais médicaux et hospitaliers.
    Le pays bénéficie dans son ensemble de très bonnes infrastructures.
    Les attentats du 11 septembre, et la guerre contre le terrorisme qui a suivi, ont eu des implications importantes sur la sécurité et les frontières aux Etats-Unis: la sécurité a été érigée en préoccupation principale des Américains.
    Depuis l'adoption du Patriot Act, le 2 octobre 2001, ce sont donc mis en place des mesures contraignantes afin d’accroître la sécurité nationale comme la détention des étrangers suspectés de porter atteinte à la sécurité, la constitution de listes de personnes à risques, la surveillance électronique des individus par des banques de données, l'authentification des identités par la biométrie et l’adoption de nouvelles technologies pour les contrôles aux frontières.
    Économie, technologie, recherche et développement… Dans tous ces domaines, et malgré la crise de 2008, la prééminence américaine reste incontestable.
  • Jouissance

    Jouissance

    Bien que le pays soit très attractif, la distance importante qui sépare les USA de la Suisse n’est pas très favorable dans la perspective d’y acquérir une résidence secondaire; effectivement, il faut compter plus de 10h00 de vol pour rejoindre Orlando ou Miami depuis Genève; de très belles offres de vols à prix cassés peuvent cependant inciter à voyager plus régulièrement vers les USA.
    En outre il est difficile pour un étranger de pouvoir séjourner plus de 6 mois consécutifs aux USA.
    Pour conclure, le coût de la vie est relativement élevé aux Etats-Unis.
  • Plus-value à la revente

    Plus-value à la revente

    Detroit et la Floride sont actuellement des zones très attractives, pour l’investissement immobilier, et devraient le rester dans les années à venir, au vu des prix bas proposés actuellement pour les biens immobiliers. Les quartiers sont en train de se rénover, actuellement pour Détroit. Mais en termes de plus-value à la revente, il faudra du temps. Les prix ont chuté au plus bas après la crise des subprimes, en 2008, et L’immobilier commence seulement à reprendre des couleurs. Ces deux zones sont donc principalement intéressantes, actuellement, pour la rentabilité locative immédiate (de 10 à 15% du prix d’achat) qu’elles offrent, grâce au montant des loyers perçus. Effectivement, l’américain moyen ne peut pas acheter son logement aux USA. La demande locative est donc très forte et les loyers sont relativement élevés. L’investissement est donc rentable sur la location, dans un premier temps, et est immédiat grâce aux achats clé en main de biens déjà loués. Pour envisager une plus-value à la revente, il faudra cependant attendre un peu.
  • Acquisition,  frais,  fiscalité

    Acquisition, frais, fiscalité

    Pour des investisseurs à la recherche d’investissements rentables, Detroit tout comme la Floride offrent de multiples opportunités avec l’avantage de pouvoir investir sans être titulaire d’un visa américain. Sur les cinq dernières années, des millions d’américains ont vu leur bien saisi. Ayant réussi à emprunter à des taux défiant toute concurrence, ils ne peuvent désormais plus rembourser leurs emprunts, les banques ayant réévalué leurs taux variables.
    Des taxes au plus bas: tout l’intérêt d’investir aux Etats-Unis réside dans le fait de pouvoir éviter plusieurs taxes incontournables en Europe lors d’un investissement. De nombreuses taxes existent dans tous les pays, mais elles sont bien moins élevées aux Etats-Unis, ce qui permet aussi d’optimiser le retour sur investissement.
    Pour acheter un bien aux USA, il est conseillé de créer une société LLC (Limited Liability Company), afin de protéger ensuite de manière optimale l’acheteur en termes de responsabilité; La LLC est également plus favorable en matière fiscale et de succession.
    Nous collaborons avec des professionnels de l’immobilier américain reconnus et spécialisés dans l’investissement immobilier aux Etats Unis qui sélectionnent les maisons à vendre suivant de rigoureux critères (localisation, état général de la maison…) afin que nous vous les proposions ensuite dans une version « clef en main », à savoir :
    Acquisition: grâce à un accès privilégié à la liste des saisies immobilières, nos partenaires nous proposent des maisons à des prix très avantageux et souvent en dessous du prix du marché.
    L’acquisition se fait par paiement comptant, sans emprunt pour financer le bien.
    Une fois l’acompte de réservation versé chez le notaire, le solde doit parvenir au notaire impérativement avant la date de transfert du titre de propriété qui interviendra sous 30 jours, le temps pour le propriétaire de lever les hypothèques et les gages éventuels et pour nos partenaires de créer la société LLC et de faire les inspections du/des biens.
    Les frais afférents à la signature de l’acte authentique communément appelés « frais de notaire » s’élèvent à environ 2 % du prix de vente.
    L’investisseur reçoit ensuite l’ensemble des actes authentiques et assurance du titre de propriété dans les 60 jours, délai pour le notaire afin de procéder à l’enregistrement du bien au nom de la société LLC de l’investisseur.
    Les travaux: tous les travaux de rénovation nécessaires sont effectués par nos partenaires, dans le mois qui suit la date d’acquisition, pour mettre le bien en conformité avec les attentes du marché locatif et la règlementation du programme Fédéral Américain d'aide au logement.
    Le prix des maisons inclut le montant des travaux.
    Garantie: toutes les maisons sont ensuite garanties sur une période de 12 mois après la date d’entrée du premier locataire.
    Création d’une société LLC: Dans le cadre du service offert aux investisseurs, toutes les formalités administratives pour la création d'une société de type LLC sont organisées.
    Les coûts relatifs à la constitution s’élèvent à environ $250 avec le choix de domicilier la société en Floride, au Delaware, ou ailleurs.
    Ouverture d’un compte bancaire: une fois la LLC constituée, nos partenaires procèdent à l’ouverture d’un compte auprès d’un établissement bancaire en Floride accessible par internet. L’investisseur reçoit une carte bancaire utilisable partout dans le monde.
    Impôt foncier: comparé au reste des USA, les taxes foncières à Fort Lauderdale et West Palm Beach comme à Detroit restent peu élevées (légèrement supérieures à 1% de la valeur du bien) et sont stables depuis plusieurs années.
    Recherche de locataires: Nos partenaires recherchent des locataires qui offrent une situation stable; ce sont généralement des familles qui garantissent le paiement des loyers avec leurs revenus ou avec une garantie de paiement par les autorités locales car toutes nos offres sont affiliées au programme Fédéral Américain d'aide au logement.
    A chaque changement de locataires, nos partenaires réalisent les inspections et procèdent aux améliorations nécessaires pour conserver cette affiliation.
    La durée du bail de location sera de un an renouvelable.
    En règle générale le locataire est installé, au plus tard, dans les 30 jours à partir de la date d’acquisition et l’investisseur perçoit le premier loyer dans le mois qui suit l’acquisition.
    (Il est bon de savoir qu’en cas de difficultés, aux États-Unis la procédure d’expulsion d’un locataire défaillant est d’environ 4 semaines.)
    Gestion du bien: Depuis 2008, nos partenaires assurent la gestion, l’entretien et les réparations de nombreuses maisons à Detroit comme en Floride pour le compte de clients. Un engagement contractuel pour une durée de 12 mois reconductible est proposé à nos investisseurs et les frais de gestion représenteront 10% du montant des loyers perçus. Afin de pouvoir intervenir immédiatement en cas de nécessité, une provision de 500$ est conservée.
    L’investisseur reçoit une quittance électronique en milieu de mois et les loyers sont versés directement sur son compte dans la deuxième quinzaine de chaque mois.
    Afin de maitriser totalement le budget de dépenses, notamment en cas d’imprévus, un « Pack Sérénité » a été élaboré et vous donne la possibilité de choisir parmi les différentes options. Ce pack comprend la souscription d’un contrat d’assurance pour le bien acquis, l’adhésion à la mutualisation des dépenses d’entretien et des réparations courantes, la gestion comptable ainsi que les déclarations fiscales.
    Les revenus locatifs sont imposables aux USA.
    L’intérêt fiscal réside dans la possibilité de déduire un très grand nombre de charges aux Etats-Unis :
    • Charges liées à la gestion du bien
    • L’amortissement du bien qui se fait sur 27,5 ans
    • Un billet d’avion par an
    • Un abattement de 3800 $ par an et par membre de la LLC

    Impôt sur la plus-value:
    L’impôt est de 15 % si le bien est conservé plus d’un an. Si vous comptez toutefois réinvestir dans les 6 mois après profits résultant de votre vente, le formulaire « 1031 exchange » vous permet d’éviter l’imposition tant que vous restez dans une logique de réinvestissement des gains.
    Une convention entre la Confédération suisse et les Etats-Unis d’Amérique en vue d’éviter les doubles impositions sur le revenu a été conclue le 20 octobre 1996 et est entrée en vigueur le 19 décembre 1997.

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